№ А32-28834/2010 от 01.11.2011

Резолютивная часть постановления объявлена 1 ноября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 1 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) - Ванян Н.Л. (доверенность от 26.05.2011), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230) и третьих лиц: Иванова Владимира Викторовича, федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2011 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-28834/2010, установил следующее.

ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Горячий Ключ (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора от 17.10.2003 N 4100001461 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 2963 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, автодорога Краснодар - Джубга, 64 км + 400 м слева;

- признать договор от 17.10.2003 N 4100001461 действующим и возобновленным на неопределенный срок.

Иск мотивирован следующим. Заключенный с обществом (собственником автозаправочной станции) договор от 17.10.2003 N 4100001461 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Из письма администрации от 30.09.2010 обществу стало известно о расторжении договора аренды арендодателем в одностороннем порядке. Действия администрации не соответствуют закрепленному законом (статьи 452, 619 Кодекса) и договором (пункт 7.3) порядку его расторжения и нарушают права общества (арендатора земельного участка).

Определением от 03.02.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата) и Иванов В.В. (л. д. 77).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что для эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности нежилого здания АЗС (литера А) администрацией и обществом подписан договор от 17.10.2003 N 4100001461 аренды земельного участка площадью 2963 кв. м со сроком действия (с учетом соглашения от 16.09.2004) до 16.07.2006. Собственником земельного участка с кадастровым номером 23:41:0601001:2246 площадью 6703 кв. м, на котором располагается АЗС, на основании договора мены земельных участков от 21.07.2010 является Иванов В.В. (свидетельство о государственной регистрации права от 10.08.2010). Земельный участок под АЗС (площадью 2963 кв. м) находится в границах земельного участка площадью 6703 кв. м; арендуемый участок как самостоятельный объект права не сформирован, на кадастровый учет не поставлен в нарушение требований Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", постановления Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Суды оценили условия договора от 17.10.2003 (не содержит указаний на местоположение и кадастровый номер участка), сопоставили его с договором купли-продажи здания АЗС от 20.05.2002 (имеются сведения о расположении объекта недвижимости на участке площадью 4660 кв. м); исследовали свидетельство Иванова В.В. о государственной регистрации права от 10.08.2010 (о принадлежности ему на праве собственности участка площадью 6703 кв. м) и договор мены земельных участков от 21.07.2010. По результатам исследования и оценки представленных доказательств суды пришли к выводу о незаключенности договора аренды от 17.10.2003 ввиду несогласованности сторонами условия об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке (пункт 1 статьи 432, статья 607 Кодекса, статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации). Незаключенный договор (несостоявшаяся сделка) не порождает гражданских прав и обязанностей (в том числе арендных); он не может быть расторгнут, либо возобновлен на неопределенный срок. Апелляционный суд указал также на избрание обществом ненадлежащего способа защиты своих прав (статьи 11, 12 Кодекса, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Использование в качестве самостоятельного такого способа защиты как признание договора аренды заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, действующим законодательством не предусмотрено (л. д. 94, 140).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Постановлением главы города Горячий Ключ от 19.12.1997 N 4397 из пользования ООО "Агрофирма "Горячеключевская" изъят и передан в земли города земельный участок площадью 0,5 га. Распоряжением главы города Горячий Ключ от 19.12.1997 N 363р ООО "СБСВ" разрешено проектирование АЗС и обслуживающего комплекса на земельном участке ориентировочной площадью 0,5 га. Постановлением главы города Горячий Ключ от 08.07.1998 N 2789 указанный участок предоставлен ООО "СБСВ" для строительства и эксплуатации АЗС. Общество приобрело у ООО "СБСВ" введенный в эксплуатацию объект (АЗС, расположенную на участке площадью 4660 кв. м) по договору купли-продажи от 20.05.2002 N 639 и зарегистрировало право собственности на недвижимое имущество. С приобретением объекта к обществу перешло право пользования земельным участком (статья 552 Кодекса, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации). На основании постановления главы города Горячий Ключ от 16.10.2003 N 4467 с обществом на 11 месяцев заключен договор аренды от 17.10.2003 N 4100001461 земельного участка площадью 2963 кв. м, который ежегодно продлевался дополнительными соглашениями. Поскольку ни одна из сторон не заявила о прекращении договора после истечения срока его действия, он считается возобновленным на неопределенный срок (статьи 610, 621 Кодекса). Договор аренды (пункт 7.3) устанавливает судебный порядок расторжения договора, однако администрация с соответствующим требованием в суд не обращалась. Доказательства расторжения договора не представлены. Письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложение о расторжении договора в адрес арендатора не направлялись. Вывод о незаключенности договора аренды сделан судами без оценки того обстоятельства, что 28.04.2003 общество обратилось в администрацию с заявлением о приобретении участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы (в редакции от 30.06.2003) в случае отсутствия кадастрового плана (карты) обязанность по установлению индивидуализирующих признаков земельного участка и изготовлению кадастровой карты возлагается на орган местного самоуправления. Обращение к ответчику за изготовлением кадастровой карты и неисполнение возложенной на орган местного самоуправления обязанности исключает возможность признания договора незаключенным в связи с отсутствием этого документа. Кроме того, к отношениям сторон (2003 год) суд первой инстанции применил нормы Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вступившем в силу с 01.03.2008. Необоснованным является и вывод апелляционного суда об избрании обществом ненадлежащего способа защиты прав. Требование о признании договора действующим направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (одностороннего расторжения договора). Указанный способ защиты положениям статьи 12 Кодекса не противоречит.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и апелляционное постановление отменить, иск удовлетворить.

Администрация, Иванов В.В. и кадастровая палата, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, распоряжением главы города Горячий Ключ от 19.12.1997 N 363р ООО "СБСВ" разрешено проектирование АЗС и обслуживающего комплекса на земельном участке ориентировочной площадью 0,5 га (л. д. 81). Постановлением главы города Горячий Ключ от 08.07.1998 N 2789 участок (общей площадью 0,5 га) предоставлен ООО "СБСВ" для строительства и эксплуатации АЗС (л. д. 82). Стороны подписали долгосрочный (до 08.07.2047) договор аренды от 30.10.1998 земельного участка (общей площадью 5 тыс. кв. м) для строительства и эксплуатации АЗС, который зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Горячий Ключ. К договору приложена выкопировка из земель города Горячий Ключ с обозначением участка, передаваемого в аренду ООО "СБСВ" (л. д. 83, 84).

20 мая 2002 года ООО "СБСВ" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 639 (л. д. 8 - 11). По условиям договора общество приобрело в собственность нежилое здание автозаправочной станции (литера А) общей площадью 113,1 кв. м, расположенное на земельном участке ориентировочной площадью 4660 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, автодорога Краснодар - Джубга, 64 км + 400 м слева. Границы земельного участка под АЗС устанавливаются согласно прилагаемой схеме, являющейся частью договора (пункт 1.1). Имущество передано покупателю по акту от 22.05.2002 (л. д. 13). В акте установления границ участка от 27.05.2002 оговорено, что к покупателю вместе с недвижимым имуществом переходит право пользования земельным участком общей площадью 3235 кв. м, расположенным под АЗС (л. д. 14).

2 августа 2002 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации права собственности общества на нежилое здание АЗС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АБ N 040832 (л. д. 17).

Постановлением главы города Горячий ключ от 16.10.2003 N 4467 обществу для эксплуатации АЗС предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок общей площадью 2963 кв. м, расположенный по адресу: автодорога "Краснодар-Джубга" 64 км + 400 м слева (л. д. 19).

17 октября 2003 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 4100001461, в соответствии с которым арендатору для эксплуатации АЗС сроком на 11 месяцев передан в аренду земельный участок площадью 2963 кв. м (л. д. 22 - 27). Согласно пункту 1.3 земельный участок фактически передан арендатору с 16.10.2003 без каких-либо иных документов о передаче имущества. В пункте 7.3 указано на возможность расторжения договора судом по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным пунктами 3.2.5 и 4.3.1 договора.

Срок действия договора аренды от 17.10.2003 продлевался (до 16.07.2006) соглашениями сторон от 16.09.2004 N 1 и от 18.01.2006 N 872 (л. д. 29, 30).

8 сентября 2010 года общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило подтвердить, что договор аренды считается пролонгированным на неопределенный срок (л. д. 32).

Письмом от 30.09.2010 N 101-3967/10-0118 администрация сообщила обществу о том, что договор расторгнут в связи с невыполнением арендатором пункта 4 договора и уведомило последнего о необходимости представления пакета документов для заключения нового договора (л. д. 33).

Полагая, что одностороннее расторжение органом местного самоуправления договора аренды нарушает права общества, последнее обратилось в суд с иском.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок, занятый принадлежащим обществу объектом недвижимости (АЗС), находится в границах участка площадью 6703 кв. м с кадастровым номером 23:41:0601001:2246. Собственником указанного участка является Иванов В.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.08.2010 (л. д. 69) и обществом не оспаривается.

Истец ссылается на незаконность расторжения администрацией в одностороннем порядке договора от 17.10.2003 N 4100001461, который просит признать действующим и возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 607 Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Часть 2 статьи 6 (действовавшая на дату подписания сторонами договора аренды) и статья 11.1 (введена Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ) Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ (межевания) на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральными законами от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (действовавшими в период возникновения спорных правоотношений).

По смыслу приведенных правовых норм договор аренды земельного участка должен содержать данные (о границах земельного участка, его местоположении и др.), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Земельный участок, который в установленном порядке не сформирован, то есть не имеет кадастрового номера, не описан (не индивидуализирован), не может выступать объектом гражданских прав. Распоряжение земельными участками также допускается при условии их индивидуализации в порядке, установленном законом.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды от 17.10.2003 не содержит данных (местоположение, описание границ, государственный кадастровый номер), позволяющих индивидуализировать указанный в нем земельный участок. Ссылка в тексте договора на площадь участка (2963 кв. м) недостаточна для вывода о согласованности сторонами предмета договора (в части объекта аренды). При этом ООО "СБСВ" арендовало участок площадью 5 тыс. кв. м; в договоре купли-продажи здания (АЗС) от 20.05.2002 указано, что объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4660 кв. м; в акте установления границ от 27.05.2002 отражено, что к обществу переходит право пользования участком общей площадью 3235 кв. м.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу о незаключенности договора аренды от 17.10.2003 N 4100001461 ввиду несогласованности сторонами условия об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке. Данный вывод основан на законе (пункт 1 статьи 432, 607 Кодекса, статьи 6 и 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации) и соответствует фактическим обстоятельствам (участок как самостоятельный объект гражданских прав не сформирован, на государственный кадастровый учет не поставлен).

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Статья 621 Кодекса не предусматривает такого способа защиты как требование о признании договора аренды действующим (возобновленным на неопределенный срок). Избрание ненадлежащего способа защиты гражданских прав влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

С учетом обоснованного вывода судебных инстанций о незаключенности договора аренды от 17.10.2003 N 4100001461, заявленные обществом требования (о незаконном расторжении администрацией договора в одностороннем порядке и признании его действующим (возобновленным на неопределенный срок)) не могут быть удовлетворены.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе (о возобновлении договора на неопределенный срок; несоблюдении администрацией процедуры и порядка расторжения договора; о заключенности арендной сделки в связи с обращением в орган местного самоуправления за изготовлением кадастрового плана (карты) земельного участка), не опровергают правильность выводов судебных инстанций.

Не принимается и довод общества о применении судом первой инстанции к отношениям сторон (2003 год) норм Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (вступил в силу с 01.03.2008). Судебные инстанции при разрешении спора исходили в первую очередь из положений статей 432, 607 Кодекса, статей 6, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также норм Федеральных законов от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве". Ссылка в решении суда первой инстанции на Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не привела к неправильному разрешению спора по существу.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 14.06.2011 и апелляционного постановления от 19.08.2011 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального закона, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 19.09.2011 N 7376).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011 по делу N А32-28834/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

В.Е.ЕПИФАНОВ

 

Судьи

Н.С.МАЗУРОВА

Л.Н.ПЛОТНИКОВА